Для любого земельного участка на территории Российской Федерации установлен вид разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства», «для садоводства» и пр. Эта характеристика позволяет определить, в каких целях он может использоваться. Но иногда возникают ситуации, когда вид разрешенного использования необходимо изменить.
В первую очередь необходимо обратиться к документам территориального планирования конкретного муниципального образования.
В данных документах для каждой территориальной зоны установлены виды разрешенного использования земельных участков, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
Основной и вспомогательный вид могут быть выбраны правообладателем самостоятельно в соответствии с правилами землепользования и застройки. Дополнительных решений и согласований на это не требуется.
Для изменения вида разрешенного использования на условно разрешенный необходимо разрешение, которое выдается местной администрацией.
Сведения о выбранном виде использования вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Для этого необходимо направить заявление о кадастровом учете изменений характеристик земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган регистрации прав через МФЦ. Все необходимые для учета документы и сведения орган регистрации прав самостоятельно запросит в соответствующих органах. Заявитель также может по собственной инициативе вместе с заявлением предоставить письмо уполномоченного органа о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок.
Управление Росреестра по Мурманской области реализует функцию государственного земельного надзора на территории Мурманской области.
В случае выявления в ходе проведения проверок нарушений требований законодательства Российской Федерации государственные инспекторы выдают нарушителям предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
Что же делать, если предприняты все меры, но не получается устранить нарушение в установленный срок?
Необходимо не позднее указанного в предписании срока устранения нарушения направить должностному лицу, выдавшему данное предписание, ходатайство о продлении указанного в предписании срока устранения нарушения земельного законодательства.
К ходатайству необходимо приложить документы, подтверждающие принятие в установленный срок необходимых мер по устранению правонарушения.
Для получения более подробной информации можно обратиться к государственным инспекторам Управления Росреестра по Мурманской области по телефону 8 (8152) 44-10-94.
Обращаем внимание заявителей на то, что в соответствии с нормами Семейного кодекса Российской Федерации при отчуждении недвижимого имущества, приобретенного в период брака, требуется нотариальное согласие другого супруга на совершение такой сделки. Федеральным законом №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) предусмотрена возможность регистрации оспоримой сделки с одновременным внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости. В случае, если согласие на совершение сделки на регистрацию не представлено, в Едином государственном реестре недвижимости об этом вносится соответствующая запись. Об оспоримости таких сделок следует помнить покупателю.
Если отчуждаемый объект недвижимости обременен ипотекой (залогом недвижимости), то в силу требований Закона о регистрации представление письменного согласия залогодержателя является обязательным, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права, сохраняется. В случае отсутствия согласия залогодержателя регистрация перехода права будет приостановлена. Следует помнить и том, что в договоре, являющемся основанием для регистрации прав, должны быть отражены сведения об имеющихся ограничениях прав сторон договора, в том числе об ипотеке.
С 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный Закон от 03 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым при выявлении объекта капитального строительства на земельном участке, на котором не допускается размещение такого объекта, государственный инспектор по использованию и охране земель в срок не позднее 5 рабочих дней со дня окончания проверки направляет в соответствующий орган местного самоуправления по месту нахождения данного земельного участка уведомление о выявлении самовольной постройки. Самовольная постройка подлежит сносу в установленном законодательством порядке. Рекомендуем владельцам объектов капитального строительства убедиться в том, что данные объекты не являются самовольными постройками.
Управление Росреестра по Мурманской области реализует функцию государственного земельного надзора на территории Мурманской области.
Предметом проверок при осуществлении государственного земельного надзора является соблюдение в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований земельного законодательства.
В большинстве случаев нарушение требований земельного законодательства влечет наложение административного штрафа.
Правонарушитель, к которому применяется штраф, обязан уплатить его не позднее шестидесяти дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки.
Однако, при наличии обстоятельств, вследствие которых исполнение постановления о назначении административного наказания в виде административного штрафа невозможно в установленные сроки, судья, орган, должностное лицо, вынесшие постановление, могут отсрочить исполнение постановления на срок до одного месяца
Также, с учетом материального положения лица, привлеченного к административной ответственности, уплата административного штрафа может быть рассрочена судьей, органом, должностным лицом, вынесшими постановление, на срок до трех месяцев.
Напоминаем, что согласно части 1 статьи 20.25 КоАП РФ, неуплата административного штрафа в срок, предусмотренный КоАП РФ, влечет наложение административного штрафа в двукратном размере суммы неуплаченного административного штрафа, но не менее одной тысячи рублей, либо административный арест на срок до пятнадцати суток, либо обязательные работы на срок до пятидесяти часов.
31 августа 2018 года Управление Росреестра по Мурманской области провело расширенную "горячую линию" по вопросам в сфере предоставления услуг Росреестра. На телефонные звонки ответили руководитель Управления А.С. Бойко и начальники подразделений по направлениям деятельности. Граждан интересовали вопросы в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в сфере землеустройства и государственной кадастровой оценки недвижимости, а также государственного земельного надзора. В сфере банкротства юридических и физических лиц обращений не поступило.

Законом о государственной регистрации недвижимости определены правила информационного взаимодействия кадастрового инженера с органом регистрации прав через единый портал или официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.ru)с использованием электронного сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера». При поступлении соответствующих сведений в личный кабинет у кадастрового инженера появляется возможность в режиме реального времени провести предварительную автоматизированную проверку межевых, технических планов, карт-планов территории и актов обследования, подготовленных им для учетно-регистрационных целей. Практика показывает, что далеко не все инженеры пользуются такой возможностью для более качественного оказания услуг своим клиентам.
Прошедшие проверку документы помещаются на временное хранение в электронное хранилище Росреестра сроком до трех месяцев. Если в этот период заинтересованное лицо обратится в регистрирующий орган с целью постановки земельного участка или объекта недвижимости на кадастровый учет и (или) на государственную регистрацию прав, то уже не нужно будет дополнительно записывать на диски и представлять в МФЦ указанные планы. Достаточно будет указать в заявлении УИН (уникальный идентифицирующий номер) документа, что значительно сократит время получения государственной услуги и гарантирует постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию прав, минуя процедуру приостановлений. Государственными регистраторами Кандалакшского межмуниципального отдела около 80% решений о приостановлениях и отказах выносятся в связи с ошибками кадастровых инженеров при подготовке документов либо с невозможностью подгрузки информации с диска на базе МФЦ.
Обращаем внимание заявителей на то, что в договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленных им межевых и технических планов, а также актов обследования.
В текущем году по распоряжению Правительства Мурманской области проводятся работы по актуализации кадастровой стоимости земельных участков категории земель особо охраняемых территорий и объектов.
Оценка проводится в соответствии с новым законом «О государственной кадастровой оценке» (Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ) с применением на всей территории страны единой методики кадастровой оценки. Кадастровую стоимость земельных участков определяет областное учреждение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области», которое занимается этой деятельностью на постоянной основе. Со стороны региональных органов власти работу учреждения «Имущественная казна» курирует Министерство имущественных отношений Мурманской области.
В настоящее время завершен этап общественной проверки материалов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов. С 28.06.2018 по 26.08.2018 промежуточные отчетные документы были доступны на официальном интернет-сайте учреждения «Имущественная казна» (http://ikmo51.ru) и на официальном интернет-портале Росреестра (www.rosreestr.ru) для ознакомления и направления замечаний.
В учреждение «Имущественная казна» поступили всего 2 замечания: по одному от Министерства природных ресурсов и экологии и от ГОБУ «Управление по обеспечению деятельности Правительства Мурманской области». От граждан и представителей бизнес-сообщества замечания не поступали.
Учреждение «Имущественная казна» провело анализ поступивших замечаний к промежуточным отчетным документам, включило в состав отчета информацию обо всех замечаниях, обосновало отказ в их учете. Доработанная редакция отчета об оценке земель особо охраняемых территорий и объектов размещена на сайте учреждения «Имущественная казна» (http://ikmo51.ru).
В сентябре доработанный отчет пройдет проверку в Росреестре (Москва) на соответствие требованиям к отчету. После проверки и устранения нарушений, если таковые будут выявлены, Правительство Мурманской области приступит к утверждению результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов. Утвержденная кадастровая стоимость станет базой для исчисления земельных платежей земель особо охраняемых территорий и объектов с 1 января 2019 года.
Порядок предоставления сведений из ЕГРН утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2015 № 968. Заявителю предоставлена возможность самостоятельно выбрать способ обращения в орган регистрации: кроме личной подачи запроса через офисы ФГБУ «ФКП Росреестра» и МФЦ, законодательством предусмотрена возможность использования электронного ресурса, доступного на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru), или направления запроса почтой. При любом способе подачи заявление должно быть оформлено в соответствии с утверждённой формой.
Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.12.2015 № 975 выписки могут отличаться по форме и содержанию, поэтому они формируются по категориям.
Сведения из ЕГРН предоставляются в виде выписок и в виде копий документов, на основании которых внесены сведения об объектах недвижимости в ЕГРН. На сегодняшний день сведения из ЕРГН выдаются как в электронной, так и в бумажной форме.
Предоставление сведений из ЕГРН предусматривает оплату, которая зависит от вида предоставляемой информации, заявителя и способа предоставления информации. Сведения, предоставляемые в электронной форме, значительно дешевле, чем аналог на бумаге. Об этом стоит помнить при подаче запроса. Бесплатно предоставляется только выписка о кадастровой стоимости для всех категорий заявителей.
1 июля вступили в силу изменения в Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, которые коснулись возможности применения электронных закладных. Изменения внесены Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ.
Согласно новшествам, закладная по ипотеке теперь может быть как документарной, так и электронной - бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Электронная закладная составляется посредством заполнения специальной формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг или на официальном сайте Росреестра, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной.
Документарную закладную, представленную ранее в орган регистрации, можно будет заменить электронной. А вот электронную закладную заменить документарной будет нельзя.
Храниться электронные закладные будут в депозитарии.
Управление Росреестра по Мурманской области информирует о возможности подачи документов на государственную регистрацию прав через нотариуса. В данном случае важно знать следующее.
Нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, может представить заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган регистрации прав.
Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющую государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, документы, выдаваемые органом регистрации прав, и передает их указанным лицам.
Подача документов через нотариуса исключает необходимость дополнительно обращаться в отделения МФЦ, офисы Кадастровой палаты.
Следует отметить, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Нотариус проверяет законность сделки и несет полную имущественную ответственность за качество такой проверки.
Подать документы на государственную регистрацию нотариусы могут как при личном обращении, так и воспользоваться электронными сервисами Росреестра, использование которых обладает рядом преимуществ:
- подача документов в электронном виде существенно экономит сумму уплаты государственной пошлины, так как в отношении физических лиц размер пошлины уменьшается на 30%;
- государственная регистрация по заявлениям и документам, представленным в электронной форме, проводится в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
- для подачи документов в электронном виде через нотариуса правообладателю не нужно приобретать усиленную квалифицированную электронную подпись – нотариус сам переведет все необходимые документы в электронный вид.
В рамках реализации плана-графика профилактических мероприятий нарушений обязательных требований при осуществлении государственного надзора (контроля) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Мурманской области на 2018 год отдел государственного земельного надзора Управления проводит еженедельные «горячие линии» по пятницам с 14.00 до 15.00.

Управлением Росреестра по Мурманской области подведены итоги работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в I полугодии 2018 года.
В I полугодии состоялось 11 заседаний, на которых комиссией по спорам рассмотрено 442 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе 162 заявления, поступивших в декабре 2017 года. Решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 265 заявлений, решение об отклонении заявления – в отношении 177 заявлений.
Из 442 рассмотренных заявлений в 245 случаях поданы юридическими лицами, в 197 – физическими лицами, от органов местного самоуправления заявлений не поступало. В подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении земельных участков. Так, за I полугодие 2018 года Комиссией рассмотрены заявления в отношении 412 земельных участков, 25 зданий, 4 помещений, 1 сооружения.
51% объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых оспорена в I полугодии 2018 года, расположены в городе Мурманске. Среди территорий, по которым чаще всего оспаривалась кадастровая стоимость, можно отметить Кольский район – здесь расположено 13% от общего числа оспоренных объектов недвижимости, Кандалакшский район – 10%, г. Апатиты с подведомственной территорией – 9%.
Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 38 млрд. руб., после – 11,6 млрд. руб., что свидетельствует о её снижении на 69% относительно первоначального размера.
В компетенцию регистрирующего органа входит обязанность внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об аресте на недвижимое имущество, а также о запрете на совершение регистрационных действий с недвижимостью и о снятии таких ограничительных мер. При этом правообладатель уведомляется в течение пяти рабочих дней о внесенных в ЕГРН изменениях. Если арест или запрет на совершение регистрационных действий поступил в тот момент, когда документы уже находятся в регистрирующем органе, то государственная регистрация приостанавливается до снятия ограничительных мер.
Накануне совершения сделки с объектом недвижимого имущества покупателю рекомендуется удостовериться в том, что на объект не наложен арест. Для этого следует запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Сделать это можно различными способами: запросить в офисе многофункционального центра, получить в электронном виде через "Личный кабинет» на сайте Росреестра www.rosreestr.ru

Большую популярность на юге Кольского полуострова приобретает строительство индивидуальных жилых домов. Лица, получившие земельные участки для этих целей, обязаны использовать их  в соответствии с назначением. Если землепользователи по истечении 3-х лет с момента оформления документов на земельные участки не приступили к строительству, то у них наступает ответственность, предусмотренная частью 3 статьи 8.8 КоАП РФ: наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 000 рублей; на юридических лиц - от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 000 рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 20 000 до 50 000 рублей; на должностных лиц - от 50 000  до 100 000 рублей; на юридических лиц - от 400 000 до 700 000 рублей.